义乌房价逼近3万1平，义乌房价?

1. 义乌房价到底有没有虚高？
2. 义乌房价均价能突破10万一方吗？
3. 义乌房价为什么那么高？

义乌房价到底有没有虚高？

没有，义乌是一个特殊的城市。义乌创业的，生意的占比很大，如果以县级的来说，估计创业人口的比例是全国第一。确实房价高于3万，已经没有普通人的事了，这样一说，好像上海北京深圳这些有普通人的事一样。其实义乌的创业者百分之90以上也是从普通人演变过来的。至少我身边认识的，全部都是普通草根，10几年前都是过来义乌的普通打工者。有做销售的，财务的，仓库的，车间的，以及各种职业的，从大学毕业到小学没毕业的都有。就我们同一个公司出去创业的，预计千万级别以上的都有上百人，百万到千万之间的还有几百人。这些基本百分之99都是草根，普通人。快速发展的城市，给普通人的空间是有的，至于能不能在这里生存并成功安家置业，那就需要自己奋斗了。创业者的城市，十几年如一日拿着平均工资的，自己应该思考一下，自己够努力了没有，自己的积累够了没有。我身边很多出来创业的，都是一个行业打工了十来年，才有底气出来创业的。至于有人说义乌凭什么去跟北上广深比。义乌不比，义乌只做自己。北上广深是全国大部分人的城市梦，义乌也是很多草根普通人的创业梦。且行且奋斗。

义乌的房价也就是2018年城区开始有机更新后人为炒高的啊！以前一直都是比较平稳，一万到两万上下波动。虚高是肯定的，现在的城区人都不多了。按照义乌的发展和三四线城市的格局，一万五上下就可以了。再说了，那么多房子又都是没有卖掉空在那里的，义乌本地人很多都是改造的房子，有天有地的垂直房很多。虚高的房价其实没什么好处。

义乌房价到底有没有虚高？我们看完一下数据，就明白了。

2020年义乌市的GDP为1485.6亿，而常住人口为185.94万人，人均GDP为7.99万，根据某平台上的二手房均价为22881元/平方米。如果要买一套60㎡的房子，一个人不吃不喝，需要17.18年，并且这还是平均值，由此大家可以想一想，到底有没有虚高。

按照某小区的最高价格87991元/平方米，如果买一套60㎡的房子，那就需要66.08年，这是多么的恐怖呀！

义乌市作为全球最大的小商品批发中心，如今在电商的冲击下，其发展速度已经不比当年，未来发展到底会朝什么方向，还是需要看当地政府如何做好指引。

给大家看一下，这是2021年6月义乌二手房的小区均价排行，数据来源于互联网挂牌，仅供参考。

职业相关。先说结论，局部板块高估。

1. 稠城，约3.7-5.3万。作为政治文化教育等资源的核心，稠城目前还算合理，毕竟原先二手房的标杆（像文鼎公寓这样的小面积顶级学区房二手挂5w的），像华润开了几期从3.7-4w被大家用脚投票、次次摇号售罄。但融创江山云起价格是跳脱稠城的价格体系的，人家就顶着顶豪客群卖了，跟咱普通购房人也没啥关系，就好像众安的别墅大家也不会列入购房对比，买的人也只是因为它是别墅买它。
2. 福田，之前约2.8-3.5万。福田近几年盘太少，现在基本断供了，国深的高层最高冲到3.5w左右，这其实是福田是义乌新的资金聚集地。很多市中心的楼盘，尤其是高价盘客户，我们发现本身住稠城北苑，但往往工作在福田。福田未来的潜力仍很大，但3.5的压力有一点，仍记得之前金茂府2.6都卖的很慢，我如果是购房人，还不如盯着世贸中心的法拍房捡漏。之后的盘就是滨江的L型小地和绿肺旁边的商城大地块，透露一下，商城的盘因为拿地便宜，房价可能有惊喜，我估计小高层、高层在3-3.1万。不知道买了都会文澜最后几批次高价的客户现在心里是不是在滴血。。。
3. 北苑，约3.3-4.2万。不说众安别墅盘哈，那个1500万左右，跟普通人没啥关系。主要是没有低价盘，北苑卖的贵的也是学区加持，加上君兰锦绣离义乌之心也很近，但像万体那边宾王道壹号其实有点远了，卖的也一般（但价格降不了，因为地价太贵，现在都不能赚几个钱，再降就亏惨了），后面的盘也充足，众安还有个小盘，在绣湖荷院对面，还有美的和建投在柳青的盘。有一说一，如果想买便宜的房，后面盯着建投的楼盘就好了，其他2个不会便宜的（理由也一样，地价限制了），要是建投也打算卖高，那不建议买北苑了，笔者建议买福田去吧，福田除了学区“目前”比不上北苑，啥都比北苑有前途。
4. 后宅，约2.6万。目前也就滨江1个盘，卖的也一般吧，毕竟后宅是传统的刚需板块，只不过去年行情好的时候，像碧桂园和北边万锦城都大卖。买后宅就买靠轻轨的吧，毕竟后宅没学区，但实话说，刚需板块，涨的难度还是不小的，你想想大部分人买是为啥，不就图便宜吗。。
5. 江东，约2.6-2.8w，主要是潮鸣和观澜在卖，观澜这价也就碧桂园敢卖了（因为拿地不便宜），去年天阳冲到3.1，本来绿城和大悦城也想冲的，但被隔壁碧桂园这么一搞，不敢开盘了。笔者的话对江东一直不太感冒，因为学区、轻轨都没有，江东除了人多和比稠城便宜，似乎没啥优点（买了桃花源的土豪不要打我）
6. 稠江，约2.3-4w，这个突兀的跨度，主要是中海的豪宅盘搞的，但中海没学区（注：上文所有没学区都是指没好学区的意思），这点就很尴尬，义乌富人买房对学区很看重，毕竟留在义乌买房还不是为了家庭，真要考虑啥投资回报，早运作一番去杭州宁波搞落户摇号了。要是辛辛苦苦赚了钱，没教育好下一代，把家产败了，那不是吐血。2.3就是云潮府，毕竟稠江也没盘了。
7. 其他，为啥写个其他，不具体分析镇和街道呢，因为其他地方其实二手房市场基本是没有的，或者说体量很小。反过来说，我们买房就是自己住了，别想着房价高低了，反正你也几乎不能靠卖二手赚钱（很难出手的意思）。那既然自住，买贵也就当砸手里呗。唯一有点规模的，就是佛堂和苏溪2个强镇，涨的很猛，佛堂高层能冲到2.3，苏溪也冲到2.2左右。。笔者不能理解，啥叫虚高，市区核心4w左右的房子好歹有二手房价格、学区、轻轨、商圈等等资源撑着，佛堂苏溪涨这么猛干啥，像苏溪，我记得前2年阳光城、商城什么的都卖过1.3左右吧，一下子涨太多，虚不虚高读者评判吧。
8. 最后说一点，义乌最近这波的行情是多种因素合力造成：长三角其他城市上涨带动、人才补贴、有机更新拆迁、疫后出口大增带动义乌经济等等。不要把这年份的短期波动当成长期上涨，不然脑袋一热冲进去就容易追高，跟炒股没啥区别。当然，现在行情也凉了，大可慢慢挑慢慢选，尤其像笔者提到的福田绿肺旁商城地块、北苑建投地块都可以关注后续楼盘情况。不行就去住江东，潮鸣还是不算贵的。

没有虚高，不管是从义乌经济，产业，人口方面看，义乌的房价值得这个价，而且未来会更高，有很多人说，义乌是县城，在行政等级上就不配这个房价，城区中心5万6 万，周边乡镇街道2万3万，都是泡沫，殊不知在义乌买房的刚需特别多，义乌地方小，能提供的商品房不多，现在大量拆迁，挤出了很多土地造商品房，由于之前的住房需求的不到男足，现在住房得到释放，造就了井喷现象，买房特别多，市场供虚关系不平衡，房价自然上涨，现在很多盘都是全款加车位的优先，足见义乌房地产火爆，等义乌城建造好，一个新的义乌更具吸引力。房价更上一层楼。

义乌房价均价能突破10万一方吗？

目前来看是不太可能会！

第一，现在国家正大大力的调控房价，从源头上来控制房价上涨，并提出，只住不炒，所以，想要突破十万是不太可能的，现在北上广深的均价才多少钱，义乌一个县级市国家不太可能会让他到达这个行情！

第二，义乌整个城市的人口，常住人口也不是很多，虽然在同等级的城市里算比较多，发展也比较好，但是比较人口只有这么多，房价是靠人口支撑的，义乌现在只是百万级别的人口，所以比较难撑起大几万的房价，更别提10万的房价了！！

义乌房价为什么那么高？

首先我们要清楚义乌是什么地方，它是国际小商品之城，每年来这里做生意的外商，可以说数以万计，更何况还有不少外商定居在这里，房价自然而然上涨。

再说说义乌是一个商业化非常高的地方，每一块土地都是寸金寸土，这里有许多来自全国各地前来打工的人，同时还有许多做生意的老板。

有些老板公司在这里，做得好也十几年的老公司，你叫他回家再创业是不可能的，所有资源人脉在这里，只能定居在这里。

义乌整体不大，打车几十元都是能转完，也就是说商业用地很紧张，更何况是居住用地了，所以地价贵房价自然很高。

最后说说在义乌做生意许多人，有一部分是来自温州生意人，在以前全国各地都有温州炒饭团，不清楚义乌是否存在，但肯定有人在炒房，抬高房价。

总结来说，义乌房价确实有点高，没办法谁叫义乌是商业城市呢？所以商人们看中了这里的商业价值，开发出房子，抬高房价。

第一、地小人多，一个县级市，180万常住人口，所以住房需求大。

第二、义乌有一个商贸名城，依托义乌小商品批发市场快速发展进出口贸易，依靠房租、做生意等使整个城市的人均很高。

第三、近3年，义乌对中心老城区进行有机更新，投入了大量资金，造成大量义乌市民的购房需求，推高了义乌市区和周边的房价。